Seu guia de bolso para não esquecer nenhum detalhe da perícia — clique e baixe gratuitamente.

As disputas por terras rurais no Brasil frequentemente envolvem questões complexas de posse e domínio. O Código Civil brasileiro (especialmente o de 2002) disciplina tanto os direitos de propriedade quanto os de posse, incluindo mecanismos como a usucapião (a aquisição da propriedade pela posse prolongada) e ações possessórias (manutenção e reintegração de posse). Para solucionar esses litígios, perícias técnicas são fundamentais – peritos analisam documentos, inspecionam áreas e produzem laudos que esclarecem os fatos ao juízo.

Para entender as perícias em ação possessória e dominial, é importante primeiro compreender o contexto histórico da transmissão de imóveis no Brasil. Desde o período colonial (com as sesmarias), passando pela Lei de Terras de 1850 e pelo desenvolvimento dos cartórios de registro de imóveis, a forma de adquirir e registrar propriedades evoluiu significativamente​. Essa evolução visou dar segurança jurídica às transações imobiliárias, porém também deixou um legado de sobreposições de registros e posses não registradas, especialmente em áreas rurais remotas.

Neste artigo, apresentamos um guia completo sobre perícias em ações possessórias e dominiais em imóveis rurais, com base na norma ABNT NBR 13752:2024, em referências especializadas (como publicações do IBAPE e o Manual Prático da Investigação Dominial) e em experiências reais. Abordaremos desde fraudes comuns em cadeias dominiais e como o perito pode detectá-las, até o uso de recursos como topografia, georreferenciamento, mapas topográficos e imagens de satélite para embasar conclusões. O texto traz dicas práticas para peritos iniciantes e experientes, exemplos visuais e checklists de procedimentos – incluindo checklist de perícia dominial e checklist de perícia possessória prontos para download em formato Word, que disponibilizamos no final.

Contexto Legal e Histórico da Transmissão de Imóveis no Brasil

A história da transmissão de imóveis no Brasil influenciou diretamente os tipos de conflitos fundiários atuais. Durante a colonização, terras eram concedidas pela Coroa Portuguesa através das sesmarias, porém não havia um controle rígido e muitas ocupações informais ocorreram. Com a Independência (1822), a situação das terras tornou-se caótica, levando o Império a promulgar a Lei de Terras de 1850. Essa lei acabou com a distribuição gratuita de terras e estabeleceu que terras devolutas só poderiam ser adquiridas via compra do Estado, introduzindo também a obrigatoriedade do registro público das terras​. A intenção era profissionalizar e dar segurança às transações fundiárias, evitando grilagens (grilagem é o termo para fraudes envolvendo falsificação de documentos de terra, prática que ganhou esse nome pelo truque de envelhecer papéis em gavetas com grilos).

Após 1850, surgiram os Cartórios de Registro de Imóveis. Inicialmente usava-se o sistema de transcrição (registro em livro de transmissões). Somente em 1973, com a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), implementou-se o sistema de matrícula individual para cada imóvel. Nesse sistema moderno, cada propriedade rural ou urbana possui uma matrícula única, onde todos os fatos relevantes (transferências, ônus, averbações) são lançados em sequência. Ainda, leis mais recentes exigiram georreferenciamento de imóveis rurais (Lei nº 10.267/2001 e decretos do INCRA), obrigando que imóveis acima de certas extensões sejam georreferenciados (possuam coordenadas precisas) para qualquer alteração registral – o que impacta diretamente as perícias dominiais atuais.

Entretanto, a transição entre regimes e a falta de cumprimento pleno das leis em certas regiões resultaram em muitos imóveis sem registro formal, registros sobrepostos ou descrições imprecisas. Além disso, o Código Civil de 1916 já previa a usucapião, e o Código Civil de 2002 manteve e ampliou essas modalidades (usucapião extraordinária, ordinária, especial rural e urbana, etc.), criando caminhos legais para regularizar posses de boa-fé. Esse cenário multifacetado explica por que, em disputas agrárias, é comum ter de analisar tanto a cadeia dominial de um imóvel (a sequência de registros de propriedade) quanto a situação possessória (quem de fato exerce a posse e por quanto tempo).

Fraudes em Transmissões de Imóveis e Como o Perito Pode Detectá-las

Infelizmente, devido a falhas históricas e à cobiça por terras, fraudes imobiliárias existem e requerem atenção do perito. Em áreas rurais, algumas fraudes comuns incluem: documentos falsificados ou adulterados, grilagem de terras devolutas (uso de registros forjados para “esquentar” áreas públicas), sobreposição deliberada de registros (registrar um imóvel em área já pertencente a outro) e transferências simuladas para ocultar cadeias viciadas.

Uma das funções essenciais do perito em ações dominiais é realizar uma investigação documental minuciosa. Isso envolve levantar nos cartórios todas as matrículas e transcrições pertinentes e montar a cadeia dominial do imóvel. Ao remontar a cadeia, o perito verifica se cada transmissão seguiu uma sequência lógica e legal. Por exemplo, se constatamos que uma determinada matrícula se originou da unificação de três registros anteriores, e que um deles acresceu área além do que possuía, há indícios de fraude. Em um caso real periciado, descobriu-se que a transcrição de origem (um registro antigo) havia incluído áreas sobrepostas a outras já registradas, viciando todas as matrículas dela derivadas. Esse tipo de acréscimo indevido pode indicar grilagem, algo que o perito deve apontar no laudo.

Documentos falsos também podem ser identificados. O perito deve observar atentamente datas, assinaturas e sequência temporal: por exemplo, se surgir uma escritura antiga “perdida” aparecendo do nada para reivindicar propriedade, é preciso verificar sua autenticidade no cartório de notas original. Muitas vezes, inconsistências cadastrais entregam a fraude – nomes de lugares trocados, medidas que não fecham, ou confrontantes inexistentes. O Manual Prático da Investigação Dominial recomenda checar não só os livros do registro de imóveis, mas também fontes como arquivos municipais, registros paroquiais antigos e processos judiciais correlatos, pois fraudes sofisticadas podem tentar dar aparência de legalidade em múltiplas frentes.

Outra fraude recorrente é o deslocamento de matrícula: o interessado tem um título válido de uma área (porém em outra localização), e “translada” a descrição para uma área diferente, muitas vezes maior ou de melhor qualidade. Nesses casos, o perito ao georreferenciar a descrição da matrícula e confrontá-la com mapas oficiais pode notar que, onde supostamente estaria o imóvel, já existe outro registro ou a área é pública. No exemplo de um laudo complementar analisado, o perito constatou que duas matrículas (nº 7.885 e 7.852) estavam declaradas no Cadastro Ambiental Rural (CAR) em localizações que não conferiam com os memoriais e mapas de sua origem, indicando tentativa de reconhecimento em área indevida​.

Para detectar fraudes, o perito deve atuar como um investigador documental e de campo. Algumas medidas práticas:

• Comparar cada documento da cadeia dominial: conferir se a área vendida em uma escritura confere com a área registrada na matrícula correspondente, se os nomes dos proprietários batem de um documento para outro, se não houve saltos de proprietários sem explicação.
• Verificar sobreposições: usando mapas e coordenadas, testar se a área descrita em um registro invade outra. Ferramentas de SIG (Sistemas de Informações Geográficas) ajudam a sobrepor polígonos de diferentes matrículas para evidenciar interseções (vide figura abaixo).

Exemplo de sobreposição de registros: Imóvel A (azul) e Imóvel B (vermelho) possuem títulos que se sobrepõem parcialmente. O perito deve identificar tais conflitos de área e apontar qual dos registros tem prevalência (por antiguidade ou legitimidade) e qual está indevido.

• Entrevistar pessoas chave: em fraudes de posse (como usucapiões simuladas), podem existir testemunhas de má-fé. O perito, embora não faça interrogatório formal, deve conversar com vizinhos e confrontantes legítimos para colher impressões sobre a história da área. Por exemplo, se alegam uma posse mansa de 20 anos mas vizinhos relatam que o possuidor chegou há 5 anos, isso acende um alerta.
• Checar registros públicos correlatos: verificar se o imóvel ou seus proprietários aparecem em ações judiciais anteriores (uma matrícula pode ter sido anulada por sentença em outro processo, ou pode haver registro de litígios de posse no passado). Também é útil conferir se há cadastro no INCRA ou em programas de regularização fundiária, cujos dados podem expor conflitos de sobreposição.

Sempre que encontrar indícios de fraude, o perito deve documentá-los claramente no laudo, anexando cópias dos documentos suspeitos e, se possível, ilustrando por meio de tabelas ou fluxogramas onde está a inconsistência. Em um laudo real, por exemplo, o perito apresentou um fluxograma da cadeia dominial para demonstrar a origem dos títulos e destacar o ponto de ruptura (a transcrição inicial viciada)​. Esse tipo de representação visual facilita ao juiz compreender a fraude no contexto da genealogia do imóvel.

Fluxograma exemplificativo de cadeia dominial: Ilustra a origem de matrículas a partir de transcrições e unificações. (No exemplo baseado em caso real, a Transcrição nº 15.071 originou a Matrícula nº 138, que juntamente com outra transcrição e matrícula foi unificada na Matrícula nº 7.985; desta, derivaram as matrículas nº 8.455 e 8.458. A investigação pericial detectou vícios na transcrição original, o que contaminou as demais.)

Em resumo, a melhor arma do perito contra fraudes é a análise crítica de todos os dados disponíveis: o papel aceita tudo, mas o confronto entre documentos, realidade física e depoimentos tende a revelar contradições. Cada discrepância deve ser registrada e esclarecida tecnicamente no laudo.

Quando Utilizar Topografia e Georreferenciamento nas Perícias

Muitas vezes, especialmente em áreas rurais extensas ou com descrições antigas imprecisas, não basta analisar papéis – é preciso ir a campo com instrumentos. Levantamentos topográficos e georreferenciamento são ferramentas essenciais para o perito delimitar com precisão a área em disputa e comparar o que está no terreno com o que consta nos registros.

A NBR 13752:2024 enfatiza a importância desses levantamentos. A norma indica que, em perícias dominiais (como retificação de registro), deve-se realizar um levantamento topográfico cadastral das divisas físicas, seguindo sistemas de coordenadas oficiai. Ou seja, mapear pontos de vértice, medir rumos e distâncias, obtendo coordenadas geodésicas. Isso gera uma planta da área real, permitindo confrontar com a planta ou descrição do cartório. Em perícias possessórias, a norma também orienta obter “levantamento de precisão” dos limites da ocupação e principais benfeitorias​.

Quando é necessário envolver topografia? Praticamente sempre que a exata localização ou configuração da área seja controversa. Em uma ação de usucapião, por exemplo, o autor geralmente apresenta uma planta georreferenciada da área pretendida. O perito deve conferir essa planta: muitas comarcas exigem que o perito valide ou retifique o levantamento apresentado. Já em uma ação demarcatória ou reivindicatória, onde duas partes discordam sobre a linha divisória, um levantamento imparcial pelo perito pode resolver o impasse ao apontar coordenadas precisas para cada marco.

Além disso, desde a obrigatoriedade do georreferenciamento para imóveis rurais (que vem sendo implementada gradualmente conforme o tamanho do imóvel), muitos registros antigos precisam ser atualizados via perícia. Por exemplo, uma fazenda com descrição antiga de rumos e correntes pode precisar de perícia para converter essa descrição em coordenadas (atendendo o art. 176 da Lei de Registros Públicos). Perícia dominial em retificação de registro é justamente isso: adequar o registro à realidade do terreno. Nessa situação, o serviço de topografia não é apenas necessário – é o objeto central da perícia. O perito (que pode ser engenheiro agrimensor, cartógrafo ou outro habilitado) executa ou supervisiona o levantamento planimétrico e, com base nele, propõe a nova descrição perimetral do imóvel, corrigindo eventuais erros pretéritos. A NBR 13752:2024 lista requisitos claros: confirmar a identidade entre terreno e registro, levantar as divisas, analisar as dimensões vs. registros vizinhos e determinar os limites respeitando áreas públicas e confrontantes.

Em campo, o que envolve um levantamento pericial? Normalmente:

• Posicionamento de marcos ou pontos de controle com GPS de alta precisão (ou estação total),
• Percorrer todo o perímetro disputado,
• Registrar coordenadas de vértices e detalhes como ângulos e distâncias,
• Marcar elementos relevantes (rios, cercas, estradas, construções nas proximidades).

No caso de perícia possessória, além do perímetro, levanta-se também a localização de benfeitorias dentro da área (casas, galpões, lavouras) – isso ajuda a estimar o tempo de posse, pois construções antigas podem indicar longa permanência. Esses dados topográficos são a base para elaborar mapas e memoriais descritivos a serem anexados no laudo.

Outro momento crítico de usar topografia é quando há indícios de sobreposição de títulos. Aqui, o perito georreferencia ambos os títulos conflitantes e os sobrepõe num mesmo sistema de coordenadas. Assim, consegue mostrar quanta área está em duplicidade e onde. No laudo pericial analisado, por exemplo, a sobreposição da Matrícula nº 885 sobre parte da Matrícula nº 4.606 foi constatada precisamente dessa forma – ao georreferenciar as duas e compará-las, o perito encontrou intersecção e indicou em anexo a figura com a área sobreposta destacada. Essa visualização dá subsídio ao juiz para determinar qual título deve prevalecer ou se cabe uma divisão.

Resumindo, o perito deve utilizar serviços de topografia/georreferenciamento sempre que:

• A área exata objeto do litígio não estiver claramente definida pelos documentos.
• Houver discrepâncias de medidas ou necessidade de conferir se a área real condiz com a área registral.
• Existirem conflitos de limites ou alegação de invasão de terra.
• For necessário instruir tecnicamente uma retificação de registro ou demarcatória, conforme exige a lei e normas (nesses casos, é mandatório).

Por fim, vale notar que o perito pode não executar pessoalmente o levantamento (pode contratar ou trabalhar em conjunto com um topógrafo habilitado), mas deve especificar no laudo todos os dados do levantamento (método usado, precisão obtida, datum de coordenadas – atualmente SIRGAS-2000 –, e anexar a planta resultante). A credibilidade da perícia aumenta muito quando há esse rigor técnico mensurável, em vez de confiar apenas em descrições textuais.

Pontos Notáveis, Cartas Topográficas, Imagens de Satélite e Google Earth

Além dos levantamentos de campo, o perito dispõe de diversas fontes de informação geográfica que podem auxiliar na perícia – sobretudo para contextualizar a área e validar descrições antigas. Entre elas destacam-se os pontos notáveis, as cartas topográficas do IBGE/Exército, as imagens de satélite e ferramentas como o Google Earth. Cada qual tem suas vantagens, limitações e cuidados quanto à validade jurídica.

Pontos notáveis: Este termo refere-se a referências facilmente reconhecíveis e permanentes no terreno, usadas para localização. Podem ser marcos geodésicos oficiais, como os marcos do IBGE, ou acidentes geográficos proeminentes – por exemplo, a confluência de dois rios, o topo de uma serra, uma estrada importante, a torre de uma igreja antiga etc. Em descrições imobiliárias antigas era comum citar “começa no ponto tal, junto à figueira centenária, daí segue tantos metros até a cabeceira do córrego…”. Na perícia, localizar esses pontos notáveis pode ser a chave para interpretar a descrição. Por isso, o perito deve tentar identificar no campo se ainda existem vestígios dos marcos citados (muitas vezes há marcos de concreto do Incra fincados nos vértices de grandes propriedades). A NBR 13752 sugere usar como identidade do terreno informações como distância até esquina ou ponto notável conhecido. Ou seja, se a matrícula diz que a sede da fazenda está a 3 km de determinada capela, o perito pode conferir isso com odômetro ou GPS para confirmar se está no local correto.

Cartas topográficas do IBGE e do Exército: São mapas oficiais em escalas como 1:50.000 ou 1:25.000 que cobrem todo o território nacional (no caso do IBGE, parcialmente atualizado; o Exército, via DSG, também fornece). Essas cartas contêm curvas de nível, cursos d’água, estradas, vegetação, localidades e às vezes ruínas ou edificações importantes. Como usar na perícia? Elas servem para:

• Posicionamento aproximado: mediante coordenadas geográficas, o perito encontra na carta a região do imóvel e pode ver, por exemplo, que a fazenda X está na margem direita do Rio Tal, próxima ao morro Y. Se a descrição registral fala “margem esquerda do rio”, e a carta mostra que está na direita, há algo errado – indicando possível erro ou imprecisão a ser investigada.
• Identificar confrontantes macro: As cartas mostram nomes de fazendas tradicionais ou localidades (sítios, povoados). O perito pode cruzar essas infos com os confrontantes citados nos documentos. Ex: se um confrontante registrado é “Fazenda Santa Cruz” e na carta essa fazenda aparece ao norte do imóvel periciado, confirma-se a posição.
• Obter coordenadas de pontos notáveis: Muitas cartas possuem grid UTM e permitem extrair coordenadas aproximadas de feições (como a boca de um rio, picos de morro). Isso pode ajudar a georreferenciar uma descrição antiga que use esses elementos.

Entretanto, as cartas têm limitações: podem estar desatualizadas (especialmente em regiões de fronteira agrícola onde o uso do solo muda rápido), e sua precisão posicional varia (antigas folhas ao Sul adotavam datum Córrego Alegre ou SAD69 – o perito deve convertê-las para SIRGAS2000 para não introduzir erro). Além disso, as cartas em papel ou PDF não têm valor legal por si sós, mas servem como referência técnica. É aconselhável que o perito cite a fonte e escala da carta quando a utilizar, e use-as apenas como subsídio, não prova conclusiva.

Imagens de satélite e fotografias aéreas: Aqui entra o poderoso recurso moderno de visualizar a área remotamente. O perito pode obter imagens de satélite de alta resolução (muitas disponíveis gratuitamente em plataformas como Google Earth, Bing Maps, ou via programas governamentais). As vantagens: mostrar exatamente o status quo da área (vegetação, benfeitorias visíveis, divisão de pastos, etc.) e também, muitas vezes, visualizar o histórico. No Google Earth, por exemplo, há a ferramenta de linha do tempo que permite ver imagens de anos anteriores. Isso é extremamente útil em perícias de usucapião ou possessórias, pois pode evidenciar o tempo de ocupação: por exemplo, uma área florestada em 2005 e completamente lavrada em 2010 sugere ocupação iniciada nesse intervalo. Se o autor da usucapião alega estar lá desde 2000 plantando, mas imagens de 2005 não mostram sinais de cultivo, sua alegação pode ser enfraquecida.

Além disso, imagens de satélite podem revelar benfeitorias ocultas – às vezes no campo, devido a vegetação, não se nota uma ruína ou estrutura, mas da visão aérea sim. O perito deve procurar identificar nas imagens: casas, estradas internas, cercas (visíveis como linhas demarcatórias na paisagem), lavouras, matas remanescentes, cursos d’água. Tais elementos ajudam a mapear a área ocupada. A NBR 13752 encoraja isso ao dizer que se deve associar a situação atual com plantas oficiais antigas, fotos aéreas ou imagens de satélite, obtendo-se a dinâmica das ocupações ao longo do tempo​.

Google Earth especificamente tornou-se uma ferramenta quase onipresente. Sua praticidade (navegação 3D, medição de distâncias e áreas aproximadas, e coleta de coordenadas) auxilia muito o trabalho do perito. Vantagens: acesso gratuito, histórico de imagens, facilidade de uso. Limitações: nem sempre as imagens têm precisão métrica suficiente (para trabalhos finos, as coordenadas do Google Earth podem ter erro de alguns metros), e a cobertura histórica varia conforme a região (lugares remotos têm poucas imagens antigas disponíveis). Também existe a questão da validade jurídica: imagens de satélite ou Google não são documentos “oficiais”. Contudo, quando integradas ao laudo pericial – que é um documento técnico-assinado – elas ganham força de prova técnica. O perito deve sempre indicar a data da imagem utilizada e a fonte (ex: “Imagem de satélite de 10/06/2010 obtida do Google Earth, coordenada central S25°45’ O50°45’”). Para maior rigor, às vezes os peritos obtêm ata notarial em cartório das imagens do Google, congelando aquela visão com fé pública. Mas isso geralmente não é exigido se o perito judicial as apresenta no laudo.

Em termos de validade: tribunais brasileiros já vêm aceitando amplamente fotos aéreas e de satélite como evidência. O importante é que o perito contextualize o que a imagem mostra e, se possível, correlacione com outras provas. Por exemplo, no laudo complementar citado, o perito anexou figuras mostrando a sobreposição de uma área georreferenciada sobre outra de título de posse – provavelmente geradas sobre imagem de satélite ou cartografia digital, explicando visualmente o conflito. Essas figuras, mesmo não sendo “documentos oficiais”, tornam-se parte do laudo, o que as valida.

Conclusão prática: O perito deve usar todos esses recursos de forma integrada. Ao descrever no laudo, ele pode dizer: “Conforme imagem de satélite de data tal (Anexo X), observa-se a existência de uma casa de alvenaria e pastagens delimitadas por cerca, coincidindo com as benfeitorias declaradas pelo autor. Na carta topográfica do IBGE (Folha Y, escala 1:50.000 – Anexo Y) a região já aparece como área aberta, indicando ocupação antiga. Essas evidências apoiam a alegação de posse desde pelo menos a década de 1990.” Esse tipo de análise comparativa enriquece muito as conclusões.

Em síntese, pontos notáveis, mapas e imagens são aliados do perito para aumentar a precisão da perícia e conferir se os dados apresentados (seja pelo autor, réu ou registros) condizem com a realidade. É importante, porém, deixar claro no laudo as fontes utilizadas e anexar cópias relevantes para transparência e verificabilidade.

ABNT NBR 13752:2024 – Diretrizes para Perícias Dominiais e Possessórias

A Norma Brasileira ABNT NBR 13752:2024 – Perícias de Engenharia na Construção Civil traz orientações atualizadas que englobam diversos tipos de perícia, incluindo especificamente as perícias em questões fundiárias. A norma dedicou uma seção exclusiva (7.3.4) para “Dominiais e possessórias”, reconhecendo a importância e peculiaridade dessas perícias no contexto de engenharia legal.

De acordo com a NBR 13752:2024, as perícias dominiais têm por objetivo “delimitar com precisão o terreno em estudo, considerando os registros imobiliários, seu histórico, eventuais titulares de domínio sobrepostos e a antiguidade dos registros”, de forma a instruir ações reivindicatórias, demarcatórias e de retificação de registro. Já as perícias possessórias visam “delimitar com precisão o terreno em análise, identificando o ocupante, aferindo o tempo e o tipo de ocupação, e individualizando os registros atingidos”, para instruir casos de usucapião, reintegração e manutenção de posse​.

Em outras palavras, perícias dominiais focam na cadeia de propriedade e limites legais do imóvel, enquanto perícias possessórias focam na situação de fato da posse e sua relação (ou conflito) com os direitos registrados. A norma, porém, reconhece que muitas vezes essas esferas se cruzam. Por exemplo, numa usucapião (ação dominial, já que o objetivo final é domínio) é necessário tratar intensamente da posse (matéria de fato).

Requisitos e Procedimentos – Perícias Dominiais

A NBR 13752 detalha etapas fundamentais que o perito deve seguir em perícias dominiais, especialmente em casos de retificação de registro imobiliário (quando se corrige a descrição de um imóvel no cartório). Os principais requisitos indicados​ incluem:

• Identidade: confirmar se o terreno inspecionado corresponde ao descrito no registro – envolve comparar confrontantes do papel com os reais, checar se há alguma referência fixa (número de lote, distância a um ponto notável, coordenadas conhecidas) que comprove ser o mesmo imóvel. Se o registro já tiver coordenadas (p.ex. georreferenciado), a identidade é automática; senão, o perito deve lançar mão de métodos como mapear confrontantes, medir distâncias a elementos conhecidos ou usar coordenadas obtidas em campo.
• Levantamento topográfico: realizar o levantamento das divisas físicas, adotando sistema de coordenadas adequado, anotando data e métodos​. Basicamente, levantar o perímetro real.
• Análise dimensional: comparar as medidas levantadas com as constantes no registro (e confrontantes). Isso evidencia diferenças de área, ângulos, etc.. Por exemplo, o registro dizia 1000 m de perímetro mas o terreno tem 1100 m – diferença a ser explicada.
• Determinação dos limites: identificar as divisas a serem oficializadas, garantindo que a retificação não invada propriedades vizinhas ou terras públicas e que preserve as dimensões perimetrais dos vizinhos​. Ou seja, ajustar o desenho do imóvel retificando sem prejudicar terceiros.

A norma também indica procedimentos detalhados, como diferentes formas de comprovar a identidade (confrontantes, numeração predial, ponto notável, coordenadas) e como apresentar o levantamento (coordenadas dos vértices, identificação de tipo de cerca ou marco, etc.)​.

Em casos de ação reivindicatória (proprietário buscando reintegração) ou demarcatória, embora a norma não liste separadamente, aplicam-se analogamente esses princípios: o perito deve delimitar o que pertence a quem. A diferença é que, na reivindicatória, além de delimitar, pode ser preciso verificar se há esbulho (invasão) e desde quando – entrando na seara possessória; já na demarcatória, foca-se em estabelecer linha divisória, muitas vezes de comum acordo entre títulos.

Conteúdo do laudo dominial: A ABNT 13752 prescreve que o laudo para instruir retificação (um exemplo típico de perícia dominial) deve conter no mínimo: identificação do solicitante, do objeto, objetivo, pressupostos e ressalvas, pesquisas e análises dos registros imobiliários, análise da identidade do terreno, análise dimensional e determinação das divisas, planta e memorial descritivo, conclusão, data, assinatura e relação de anexos​. Note-se os itens em destaque – a norma explicitamente exige que o laudo dominial narre as pesquisas registrais e a análise comparativa das informações de campo vs registro. Isso reforça a necessidade de inserir no laudo tabelas ou quadros comparativos (ex.: “distância segundo registro X distância medida em campo”). Também é obrigatória a inclusão da planta e memorial descritivo resultantes, compatíveis com legibilidade (escala adequada).

Requisitos e Procedimentos – Perícias Possessórias

Para as perícias possessórias, a NBR 13752:2024 estabelece que o perito deve buscar: a delimitação precisa da área em disputa, a identificação do ocupante (possuidor), a verificação do tempo e tipo de ocupação, e a individualização dos registros atingidos por essa posse. Isso para subsidiar processos de usucapião ou disputas de posse.

Entre os requisitos específicos listado, podemos destacar:

• Vistorias e identificação de limites da ocupação: o perito deve, in loco, levantar quais são os limites efetivamente ocupados (por cerca, marcos naturais ou outros indícios) e identificar as benfeitorias e plantações existentes, estimando suas idades. Essa estimativa de idade (ex.: uma cerca com moirões antigos cobertos de liquen vs uma cerca nova) dá pistas da cronologia da posse.
• Levantamento com precisão dos limites ocupados: similar à dominial, medir e mapear a área ocupada, incluindo as principais benfeitorias e também referências antigas que conectem a situação atual com plantas ou fotos antigas. Ou seja, integrar passado e presente.
• Identificar os registros imobiliários envolvidos: é crucial apontar em qual imóvel registrado a posse recai. Se alguém ocupa parte da Fazenda XYZ (matrícula tal), o laudo deve dizer que a posse está dentro daquela matrícula. Se não houver registro (terra devoluta), isso também precisa constar.
• Identificar confrontantes fáticos e seus registros: quer dizer, quem são os vizinhos de fato da área possuída e conferir os títulos desses vizinhos​. Isso para ver se algum vizinho titulado reconhece a posse ou se todos ali estão em terra sem registro, por exemplo.
• Buscar informações que estabeleçam a posse: a norma sugere coletar depoimentos de moradores antigos, documentos de construção de obras públicas (linhas de transmissão, estradas) que possam associar a ocupação a uma data​. Esses elementos ajudam a comprovar o animus domini (intenção de dono) e o tempo de posse.
• Verificar envolvimento de áreas públicas: checar se dentro da área em disputa há parcelas que são do poder público (ex.: faixa de domínio de rodovia, terrenos de marinha, etc.), pois isso pode impedir usucapião.

Quanto ao laudo possessório, a NBR indica um rol mínimo de informações a constar​: identificação do solicitante, do objeto, objetivo, localização e características do objeto, identificação dos limites da ocupação e características/idades de benfeitorias, identificação do registro imobiliário atingido, determinação das divisas excluindo áreas públicas, planta e memorial descritivo, e conclusão (além de data, assinatura, etc.). Percebe-se que a estrutura é parecida, mas dando ênfase à descrição da posse. Por exemplo, mencionar as benfeitorias e suas idades é algo que não se vê num laudo dominial típico, mas é obrigatório no possessório.

Em síntese, a norma pauta que o laudo de perícia possessória deve delinear claramente quem, onde, desde quando e como aquela posse é exercida, e sua relação com eventuais proprietários. E o laudo de perícia dominial deve esclarecer onde, de quem, com quais limites e origem documental aquele imóvel se configura.

Elaboração do Laudo Pericial e Resposta aos Quesitos Técnicos

Seguindo as diretrizes da NBR 13752 e as boas práticas periciais, tanto no laudo dominial quanto no possessório a estrutura costuma abranger:

• Introdução – contexto do caso, resumo do objeto da perícia (ex: “Trata-se de perícia determinada nos autos da ação de usucapião nº…, referente a área rural de aproximadamente X ha, localizada…”).
• Objetivo e escopo – delimitar se a perícia versa sobre posse, domínio, ou ambos, e quais quesitos/respostas se buscará fornecer.
• Fundamentação legal e técnica – citar que procedimentos foram adotados conforme NBR 13752:2024, Código de Processo Civil (perito imparcial nomeado), etc., dando respaldo normativo.
• Metodologia – descrição do que foi feito: pesquisas cartorárias (com lista de documentos obtidos), levantamentos de campo (datas das vistorias, equipamentos usados, quem acompanhou), recursos (imagens satélite, mapas) e quaisquer premissas ou limitações. Ex: “Vistoria realizada em 10/04/2025, com uso de GPS GNSS Geodésico (precisão 0,5m), sob condições climáticas favoráveis. Contou com a presença do autor da ação e do técnico assistente da parte ré. Realizadas fotografias georreferenciadas e colhidos depoimentos informais de vizinhos.”
• Descrição da área e da situação encontrada – aqui varia conforme o tipo:
  • Em laudo dominial: descrever o imóvel conforme registro (área, confrontações constantes na matrícula) e depois descrever o que se constatou (ex.: “O imóvel registra 50ha, mas a área medida foi de 47ha; confronta ao norte com Rio A, porém no terreno identifica-se um desvio do curso original…”). Detalhar a cadeia dominial resumidamente, citando os titulares anteriores relevantes e eventuais incoerências. Pode ser útil apresentar tabelas resumindo a cadeia dominial (proprietário, documento, data, origem do título).
  • Em laudo possessório: descrever quem exerce a posse, quais melhorias existem, o estado de uso (pastagem, lavoura, mata), desde quando segundo evidências. Apontar se a posse abrange toda a área do título ou apenas parte, e se há conflitos (ex.: outro posseiro na divisa, ou posse em terreno alheio).
• Análise técnica – parte crucial onde se respondem às questões problemáticas. No dominial, análise de sobreposições (apresentando mapas dos polígonos, se possível), análise de vícios nos títulos (ex: identificação de duas matrículas para mesma área). No possessório, análise do atendimento aos requisitos da usucapião (posse mansa, contínua, tempo decorrido – p.ex. “com base nos depoimentos e documentos, a posse iniciou em 2005, portanto há ~20 anos, de forma ininterrupta”). Também comparar a área possuída com o registro imobiliário (se houver) – confirmar qual matrícula está sendo usucapida ou de onde foi subtraída a posse.
• Conclusões – um resumo objetivo das respostas: se a cadeia dominial é regular ou não, se há sobreposição e de quanto, quem é o provável legítimo proprietário; ou, no caso possessório, se a posse atende os critérios legais, qual a área exata a ser considerada, etc. A conclusão deve direcionar-se às perguntas do juiz (quesitos).
• Quesitos e respostas – normalmente, após a conclusão ou em anexo, listam-se cada quesito formulado pelas partes e pelo juízo e dá-se a resposta técnica. Isso é importantíssimo: o laudo deve responder expressamente a todos os quesitos. Falhar nisso pode levar à necessidade de laudo complementar.

Vale ressaltar que a linguagem do laudo deve ser clara, sem ambiguidades. Ao responder quesitos, convém referenciar as evidências: por exemplo, “Resposta: Sim, constatou-se sobreposição de aproximadamente 5,2 hectares entre o registro do requerente e a Matrícula 885, conforme mapa do Anexo 43. Essa área sobreposta está destacada em azul na Planta do Anexo 1.” – Veja que o perito remete ao anexo ilustrativo e eventualmente cita no texto algo do documento (no nosso caso citamos a referência do laudo real). Isso torna a resposta precisa e verificável.

No tocante a assistentes técnicos (peritos das partes), eles costumam enviar pareceres e quesitos complementares. O perito oficial deve considerar esses apontamentos, esclarecendo no laudo se concorda ou não e por quê, sempre de modo fundamentado. Por exemplo, se o assistente do réu alegar erro na medição de uma divisa, o perito pode registrar que refez a medição na presença de todos e obteve o mesmo resultado, sanando a dúvida. Manter um tom técnico e imparcial é fundamental, mesmo que os ânimos das partes estejam acirrados.

A ABNT NBR 13752 reforça também cuidados gerais na apresentação do laudo: incluir identificação do perito (nome, título profissional, registro no CREA/CAU), juntar relatório fotográfico (com fotos datadas e legendadas) e listar todos os anexos. Cumprir essa formatação dá profissionalismo ao trabalho e segue as melhores práticas.

Exemplo de aplicação das diretrizes: No laudo pericial (caso real) que acompanhamos, o perito estruturou o documento cobrindo tudo isso. No tópico “Da Cadeia Dominial”, apresentou o histórico de transcrições e matrículas do imóvel; nos tópicos seguintes, analisou cada matrícula relevante. Em “Resultados e Conclusões”, resumiu: a cadeia dominial possuía vício de origem, a área X estava registrada em duplicidade, e a área Y efetivamente ocupada correspondia a Z hectares. Quando foi questionado “Tal cadeia dominial é regular?”, respondeu que seguiu o fluxograma apresentado e indicou os indícios de vícios na origem da Transcrição 15.071 (ou seja, irregularidades nos documentos primordiais). Essa resposta direta e embasada atendeu ao quesito de forma objetiva. Já sobre o tempo de posse, o perito informou ao juízo que não foi analisado pois a perícia limitou-se à parte dominial (administrativa) – isso mostra que o perito deve ater-se ao escopo que lhe foi dado, esclarecendo o que está ou não incluído.

Exemplo Prático: Lições de um Caso Real

Pra ilustrar tudo o que expliquei até aqui, vou compartilhar com você um caso real que vivi na prática — uma daquelas perícias complexas, em que atuei tanto na elaboração do laudo pericial inicial quanto depois no laudo complementar, por solicitação do juízo. A disputa envolvia uma grande área rural, com diversos autores e requeridos — pessoas físicas e empresas —, todos reivindicando partes da terra. Uns com base em títulos registrados, outros alegando posse de longa data.

1. Cadeia dominial e fluxograma

Logo de início, meu foco foi reconstruir toda a cadeia dominial. Como as matrículas eram antigas e derivadas de registros diversos, fiz um fluxograma detalhado, mostrando como cada matrícula se originava. Descobri, por exemplo, que a Matrícula nº 8.455 veio do desmembramento da Matrícula 7.985, que por sua vez era fruto da unificação da Transcrição 14.670 com as Matrículas 2.584 e 138 — sendo que esta última derivava da Transcrição nº 15.071.

A partir daí, fui listando anexo por anexo — cada documento, cada transcrição, cada escritura. Tudo numerado e referenciado, para que o juiz conseguisse acompanhar a trajetória dos títulos. Essa organização foi essencial para responder aos quesitos das partes, como: “De qual transcrição se originou a matrícula do requerido?”. A resposta estava toda ali, com transparência.

2. Detecção de vício/fraude

Durante a análise documental, algo me chamou muito a atenção. Notei que a Transcrição nº 15.071 continha acréscimos indevidos de área — ou seja, ela ultrapassava os limites das áreas que já estavam registradas anteriormente. Era um indício claro de sobreposição. Isso me levou à hipótese de um possível caso de grilagem histórica.

Registrei essa conclusão de forma objetiva no laudo. Apresentei provas técnicas e documentais que indicavam que parte das pretensões de domínio de certos requerentes estavam ancoradas em um título que já nascia viciado. Foi um exemplo concreto de como uma perícia dominial bem-feita pode identificar fraudes documentais antigas — e com isso, ajudar o Judiciário a evitar a perpetuação de erros nos registros públicos.

3. Confronto entre posse e título

Em um dos quesitos, perguntaram há quantos anos o requerido exercia a posse, considerando eventuais posses anteriores. Mas como a minha nomeação era especificamente para análise dominial, eu me abstenho de responder. E expliquei isso no laudo: aquele trabalho não incluía análise possessória — e como eu não investiguei a fundo a cronologia da ocupação, não seria técnico da minha parte opinar.

Essa decisão foi importante. Como perito judicial, sei que preciso respeitar os limites do que foi solicitado. Se eu extrapolo e afirmo algo sem base em apuração, meu trabalho perde força e neutralidade.

Mais tarde, o juízo me nomeou para elaborar um laudo complementar, justamente para tratar de aspectos possessórios que ficaram pendentes. Um dos pontos era esclarecer se uma área georreferenciada por uma das partes coincidia com um Título de Legitimação de Posse nº 148.

Ao investigar, constatei que não havia coincidência com a área original do título. Na verdade, a área georreferenciada sobrepunha parcialmente uma porção de terra acrescida ao Título 148, proveniente de um processo judicial de divisão de 1927.

Rastrear esse processo de quase 100 anos atrás foi fundamental. Com isso, delimitei em mapa três camadas distintas:

• A área do título original;
• A área acrescida judicialmente em 1927;
• E a área atualmente georreferenciada pela empresa.

Na Figura 7 do laudo, fiz questão de representar graficamente essa sobreposição, com cores e linhas distintas. Isso facilitou bastante o entendimento do conflito fundiário.

4. Confronto com dados do CAR

Outra dúvida surgiu a partir de questionamentos dos assistentes técnicos: será que as áreas descritas nas matrículas conferiam com as que foram cadastradas no CAR (Cadastro Ambiental Rural)?

Fiz essa verificação técnica — e a resposta foi não. As áreas cadastradas no CAR estavam deslocadas, com localizações que não coincidiam com os memoriais das matrículas. Em outras palavras: parecia haver uma tentativa de “ampliar” a área dominial, registrando no CAR porções de terras que não pertenciam à matrícula original.

Essa constatação fortaleceu a conclusão de que poderia haver intenção de legitimar domínio indevido, e eu destaquei isso no laudo.

5. A importância dos anexos técnicos

Tanto no laudo inicial quanto no complementar, fiz questão de anexar toda a documentação relevante: matrículas numeradas (Anexos 1, 2, 3…), croquis, figuras com sobreposições, plantas georreferenciadas e até imagens de satélite. Um anexo em especial — o Anexo 1 do laudo complementar — foi decisivo para responder a diversos quesitos, pois mostrava claramente as sobreposições entre os títulos e a área em disputa.

Essa experiência me ensinou — e reforçou — que um laudo fundiário de qualidade precisa ser visual, documentado e técnico. Muitas vezes, um bom mapa ou fluxograma explica mais que páginas de texto.

---

No fim das contas, esse caso real mostrou, mais uma vez, a importância de ter um olhar multidisciplinar na perícia fundiária: conhecimento jurídico, análise registral, levantamento topográfico, cartografia, uso de ferramentas como Google Earth, e até leitura de processos antigos. E também, a importância de saber até onde vai o seu trabalho como perito oficial — respeitando escopos, limites técnicos e sendo sempre transparente.

Ah, e uma lição prática: quando a gente antecipa possíveis questionamentos já no laudo principal, a chance de precisar fazer laudo complementar diminui bastante. E isso economiza tempo pra todo mundo — principalmente pro Judiciário.

Assistente Técnico nas Perícias em Ações Possessórias e Dominiais

Em ações complexas envolvendo posse e domínio, é comum que as partes (autor e réu) nomeiem assistentes técnicos – profissionais de confiança que acompanham a perícia e fornecem pareceres e quesitos em defesa dos interesses de quem os contratou. O assistente técnico na perícia em ação possessória ou dominial desempenha um papel importante, e o perito oficial deve saber interagir com ele de forma profissional e transparente.

O assistente técnico em perícia de ação possessória geralmente auxilia uma das partes a demonstrar (ou contestar) fatos ligados à posse: ele pode indicar ao perito localizações de benfeitorias que seu cliente alega ter feito, apresentar documentos adicionais (fotos antigas, contratos) e formular quesitos para esclarecer pontos favoráveis ao seu constituinte (ex: “Perguntar ao perito se a cultura de erva-mate existente indica posse anterior a 10 anos”). Já o assistente técnico em perícia de ação dominial foca nos aspectos registrais e de propriedade: pode questionar a autenticidade de um documento apresentado, ou solicitar que o perito verifique determinada sobreposição que interessa ao caso. Em síntese, o assistente técnico “fala” pela parte dentro do processo pericial.

Como o perito deve lidar com assistentes técnicos? Primeiramente, com respeito e imparcialidade. A legislação processual permite aos assistentes participarem das diligências (como vistorias de campo) e eles podem sim dialogar com o perito, fornecendo informações. O perito do juízo deve ouvir o que eles têm a dizer – muitas vezes trazem conhecimento local útil – mas sempre conduzir a perícia de forma independente. Tudo o que for aproveitado no laudo deve ser verificado e referenciado pelo perito. Por exemplo, se o assistente do autor fornece um mapa, o perito só o utiliza se puder validá-lo ou integrá-lo aos próprios levantamentos, mencionando a fonte.

É crucial manter a transparência: se um assistente técnico apresentar um relatório ou memória de cálculo, o perito deve anexá-lo aos autos ou citar sua essência no laudo, respondendo eventuais divergências. No fim, os pareceres dos assistentes técnicos também entrarão no processo – cada um costuma entregar um parecer após o laudo pericial. O juiz irá comparar o laudo do perito com os pareceres dos assistentes. Portanto, é positivo que o perito já rebata ou esclareça dentro do seu laudo as principais discordâncias levantadas pelos assistentes (quando esses já as manifestam nos quesitos). Assim, o laudo oficial sai fortalecido.

Em perícias fundiárias, os assistentes técnicos muitas vezes atuam na fase de elaboração de quesitos. Termos técnicos como abas, folgados de cerca, poseiros etc., podem aparecer nos quesitos de assistentes com experiência de campo, e cabe ao perito interpretar corretamente e responder de forma objetiva. Por exemplo, se questionam: “O perito verificou se há ocupantes poseiros na área confrontante leste?”, ele deve relatar o que observou (se havia invasões vizinhas, etc.), mesmo que isso extrapole um pouco – é melhor esclarecer do que omitir.

Outra contribuição típica do assistente é acompanhar a topografia. Muitas vezes, cada parte leva seu agrimensor no dia da medição para garantir que o levantamento seja fidedigno. Isso é saudável, desde que todos trabalhem com civilidade. O resultado, idealmente, é um consenso técnico: se todos mediram e chegaram ao mesmo polígono, elimina-se contestação futura nesse ponto. Caso haja divergência nas medições, o perito deve documentar os valores diferentes e justificar por que adotou um deles.

Tanto na perícia em ação possessória quanto na perícia em ação dominial, o assistente técnico serve como um fiscal e um consultor técnico para a parte, mas ele não decide os rumos da perícia – essa atribuição é do perito oficial, que tem fé pública. O bom perito, contudo, sabe aproveitar as colaborações dos assistentes (eles podem fornecer aquele documento antigo “esquecido” no arquivo do cliente, por exemplo) e valoriza sugestões pertinentes.

Do ponto de vista de quem atua como assistente técnico: ele deve conhecer a NBR 13752 e as práticas de perícia para auxiliar de forma efetiva, elaborando quesitos bem fundamentados e fornecendo subsídios ao perito. No final, um trabalho harmônico entre perito do juízo e assistentes técnicos das partes tende a produzir um laudo mais completo e confiável, facilitando a decisão judicial.

Como Fazer Perícia de Usucapião (Ação Possessória)

A perícia em usucapião é um dos tipos mais comuns de perícia possessória. Nessa ação, o autor busca o reconhecimento do domínio por ter exercido posse prolongada com requisitos legais. Mas, ao contrário do que o leigo imagina, usucapião não se resume a provar tempo de posse – é preciso também considerar qual imóvel está sendo usucapido e se não há conflito com registros existentes. Por isso, a perícia de usucapião envolve tanto aspectos possessórios quanto dominiais.

Passo a passo resumido de como fazer uma perícia de usucapião:

1. Estudar o processo e delimitar o objeto: Verifique a petição inicial e eventuais documentos anexos. O autor provavelmente forneceu uma planta do imóvel usucapiendo e uma descrição. Confira esses dados iniciais – área pretendida, confrontantes mencionados e tempo de posse alegado. Já identifique se há matrícula conhecida correspondente (às vezes o próprio autor já indica qual matrícula ele está usucapindo, se for usucapião pro misero etc.). Se o juiz nomeou explicitamente a área ou confrontantes, tome nota.
2. Planejar a vistoria de campo: Agende a vistoria pericial e comunique as partes. Em usucapiões, costuma-se intimar os confinantes (vizinhos) para comparecerem também, pois eles têm interesse direto (podem perder parte da terra). Reúna equipamentos: GPS de alta precisão ou estação total (caso precise medir), trena, câmera fotográfica, cópias das plantas existentes para anotações, formulários para colher assinaturas de presença.
3. No campo – reconhecimento e levantamento: Na data da vistoria, identifique junto com o autor (ou quem esteja no local) os limites da posse. Peça para lhe mostrar as divisas: cercas, muros, árvores marcantes, rio, tudo que delimita. Use o GPS para registrar pontos de vértice dessa área. Se possível, circule todo o perímetro conferindo a posição. Marque waypoints nas extremidades e nos pontos notáveis (ex.: “Portão de entrada”, “Encontro com Rio Leste” etc.). Faça fotografias georreferenciadas (a maioria das câmeras e celulares hoje já registra coordenadas nas fotos) mostrando o interior da área e as divisas.
4. Catalogar benfeitorias e sinais de posse: Liste todas as benfeitorias: casa(s) – anote construção em alvenaria ou madeira, tamanho aproximado, estado (antiga, reformada), instalações (energia elétrica? poço?); galpões, currais, estradas internas; áreas cultivadas (lavoura de milho, feijão, pomares, pasto); cercas (quantos anos aparentes); se há placas de propriedade, etc. Qualquer indício de que alguém exerce domínio. Converse informalmente: pergunte ao possuidor desde quando ele está ali, se sucedeu alguém (posses anteriores), se arrendou de alguém no começo ou se entrou por conta própria, se já houve disputas. Ouvir isso ajuda a contextualizar depois.
5. Ouvir vizinhos e comunidade: Em usucapião extrajudicial normalmente há colheita formal de testemunhos em cartório, mas na judicial muitas vezes não. Se vizinhos compareceram, aproveite para perguntar diplomaticamente o que sabem – “O senhor confirma que o Sr. Fulano ocupa esse terreno desde 2005 aproximadamente?”. Às vezes o vizinho pode discordar: “Não, antes dele tinha outro morador”. Anote essas informações e peça nomes/datas se possível. Isso vai lhe ajudar a checar coerência do alegado. Caso nenhum vizinho apareça, tente depois, em outro dia, contatar algum lindeiro conhecido (os nomes devem constar na planta ou matrícula vizinha).
6. Consulta aos registros: Paralelamente (pode ser antes ou depois da vistoria), vá ao Cartório de Imóveis competente e peça certidões dos imóveis que abrangem aquela área. Pode ser incerto qual matrícula corresponde – o autor às vezes diz “área devoluta” mas isso precisa ser confirmado. Converse com o registrador, mostre a localização e veja se existe algum registro. Se achar a matrícula, obtenha a certidão de inteiro teor. Se não achar, veja se os confrontantes têm registros e as descrições deles – pode ser que a área usucapienda seja “a sobra” entre fazendas registradas (terra devoluta). Também procure informações na prefeitura (cadastro rural), no Incra (se tinha cadastro de imóvel) e no CAR, para ver se alguém declarou aquela área. O objetivo é individualizar os registros atingidos pela posse, como manda a norma.
7. Análise do tempo e características da posse: Com base no que colheu, avalie qual modalidade de usucapião se aplica e se os requisitos estão preenchidos. Ex.: Usucapião extraordinária exige 15 anos (ou 10 com obra relevante); ordinária exige 10 com justo título e boa-fé; especial rural exige 5 anos, área até 50 ha, produtiva e moradia da família, não ter outra propriedade, etc. Confira cada item. Seu laudo deve se pronunciar sobre isso. Por exemplo: “A posse examinada dura aproximadamente 12 anos (2009-2021) de forma ininterrupta, mansa e com ânimo de dono, porém não há justo título apresentado – caberia usucapião extraordinária (15 anos) mas o prazo ainda não se cumpriu integralmente, fato a ser apreciado pelo Juízo.” Esse tipo de conclusão técnica ajuda muito o juiz.
8. Georreferenciar e mapear a área: Após o levantamento, processe os pontos obtidos (se usou GPS geodésico, corrija-os; se for aparelho simples, talvez seja preciso um refinamento com base em alguma referência). Gere um mapa da área usucapienda, preferencialmente sobrepondo em imagem de satélite ou em um mapa vetorial mostrando confrontantes. Desenhe a poligonal e destaque benfeitorias no mapa. Elabore também o memorial descritivo (rumos e distâncias, ou coordenadas de cada vértice). Esse produto vai servir caso a usucapião seja julgada procedente – a sentença usará essa descrição para registro. Então, capricho aqui é crucial.
9. Responder aos quesitos com objetividade: Normalmente em usucapião, quesitos versam sobre: se a posse é exclusiva do autor, se tem tal área, se há benfeitorias, se há oposição de alguém, se coincide com algum título, se é produtiva, quantos anos, etc. Responda cada um amparado nas evidências: documentos (registro, plantas) e fatos (vistoria, depoimentos, fotos históricas). Cite, por exemplo, “Conforme imagem de satélite de 2013 (Anexo X), já se observava a casa e plantio na área, indicando que a ocupação nessa época já existia, compatível com o depoimento do vizinho de que o autor lá está desde 2010.”
10. Conclusão do laudo de usucapião: Apresente uma conclusão consolidando tudo – “Trata-se de posse exercida por Fulano de Tal, agricultor, iniciada em torno de 2009, sobre área de 21,4 ha situada na localidade X. A área estava sem registro imobiliário identificado (provavelmente terra devoluta remanescente). O possuidor construiu moradia e benfeitorias, e mantém exploração agropecuária familiar. Não foram identificados conflitos de limite com vizinhos titulados. A posse atendia aos requisitos da usucapião especial rural a partir de 2014 (5 anos de posse produtiva), mas a ação foi ajuizada apenas em 2021, quando já se contam ~12 anos de posse. Portanto, sob o prisma técnico, a posse está caracterizada e delimitada conforme planta anexa, cabendo ao Juízo apreciar os requisitos legais específicos.”

No laudo, inclua checklists internos (quadros) se desejar, por exemplo, um quadro com cada requisito legal e se foi atendido, para ficar didático. Anexe todas as peças: planta, memorial, fotos, declarações colhidas (se tiver por escrito), certidão do RI (mesmo negativa, para provar que não havia registro).

Seguindo esses passos, a perícia de usucapião será sólida. Em resumo: delimite claramente a área, comprove a posse com vários meios (medição, fotos atuais e antigas, depoimentos, documentos) e verifique conflitos com registros. O juiz, munido desse laudo, terá segurança para decidir sobre a concessão ou não da usucapião.

Como Fazer Perícia Dominial (Reivindicatória/Demarcatória/Retificação)

A perícia dominial clássica lida com disputas de propriedade e definição de limites entre imóveis registrados. Podemos dividir em subtipos: reivindicatória (dono registral quer recuperar a posse de outrem), demarcatória (definir limites incertos entre proprietários) e retificação de registro (corrigir descrição do imóvel nos registros). Os procedimentos gerais são semelhantes, mudando o foco conforme o caso. Vejamos como proceder:

1. Análise inicial dos títulos e do litígio: Comece levantando todos os documentos de propriedade relevantes. Na ação reivindicatória, haverá a matrícula do autor (proprietário) e possivelmente alegações sobre o título do réu (ou sua falta de título). Na demarcatória, terá matrículas dos confinantes. Na retificação, só uma matrícula, mas com descrição desatualizada. Colete todas as certidões de matrícula, transcrições antigas, escrituras mencionadas. Leia atentamente para captar as discrepâncias: muitas vezes a questão é “onde termina a fazenda A e começa a B” – isso pode estar obscuro nas descrições (usam marcos que sumiram, etc.). Identifique se há sobreposições declaradas. Mapeie a cadeia dominial de cada imóvel envolvido (quem vendeu pra quem, etc.) para ver se ambas as partes remontam a um antecessor comum ou títulos distintos – isso pode explicar a sobreposição.
2. Vistoria de reconhecimento em campo: Vá ao local com representantes das partes e, se possível, um agrimensor de sua equipe. Leve cópias das descrições para tentar localizar os marcos in loco. Exemplo: o registro fala “marco cravado junto à figueira tal” – pergunte se alguém sabe desse marco. Procure restos de cercas antigas alinhadas com a descrição. Muitas vezes em demarcatória, ambos os lados mostram suas versões de limite – “para mim a divisa é este córrego”, “para mim é 100 m adiante, naquela cerca velha”. Registre ambos os traçados. Faça uso do GPS para marcar pontos chave sugeridos por cada parte. Tire fotos dos marcos encontrados (moirão, pedra, árvore marcada). Se o caso for retificação em área sem litígio, apenas marque bem os vértices existentes (cantos de cerca, esquinadas) e pontos notáveis como entrada da propriedade, canto de mata, etc.
3. Levantamento topográfico completo: Nas ações dominiais geralmente é indispensável medir todo o perímetro dos imóveis em questão. Utilize equipe e equipamentos adequados para obter coordenadas precisas de cada vértice e detalhes das linhas (azimutes, comprimentos). Se for área grande, pode necessitar dias e base GPS. Garanta fechar o polígono e calcular a área medida. Também levante as posições relativas de benfeitorias próximas às divisas, se houver (ex.: uma casa construída próxima da linha disputada – isso pode ser referência, “fica 30m distante da cerca atual”, etc.). O resultado será um conjunto de dados para desenhar os polígonos reais de cada imóvel.
4. Sobreposição e ajustes cartográficos: Com os dados de campo em coordenadas, plote as duas (ou mais) propriedades juntas num software GIS ou CAD. Verifique se há sobreposição (um polígono invade o outro) e/ou gleba vazia entre eles (lacuna). Muitas vezes, encontra-se uma faixa de sobreposição – ex: 5 hectares reclamados por ambos – ou um gap que nenhum assumiu (terra devoluta entre elas). Faça um mapa demonstrando isso claramente, usando cores ou hachuras para indicar a área em disputa. No caso de retificação isolada, sobreponha o polígono medido com o polígono conforme descrição antiga: veja as diferenças, rotacional (ângulos) ou escalonamento (comprimentos). Isso mostrará onde a descrição precisava de correção.
5. Confronto com os registros: Agora confronte as medidas de campo com as dos títulos:
   • Cheque comprimentos de cada segmento: ex: título dizia 1.200m de cerca ao norte, você mediu 1.250m até o rio. Isso deve ser relatado.
   • Cheque áreas: quanto dá a área medida vs a constante na matrícula? (Ex.: mediu 102ha, matrícula falava 100ha – diferença de 2% aceitável ou não?).
   • Confrontantes: confirme se ao norte realmente é o vizinho X como dizia o registro, etc. Caso encontre divergências, destaque. Às vezes o registro estava errado sobre confrontante (por doação ou vendas subsequentes) – isso precisará atualizar.
   • Antiguidade dos títulos: veja qual parte tem título anterior. Em sobreposições, geralmente o título mais antigo prevalece pro tanto da sobreposição. Se for o caso, opine qual área deveria pertencer a quem com base na cronologia dos registros (questão jurídica, mas que pode ser subsidiada pelo perito indicando “registro A de 1960 e registro B de 1980 sobre mesma área – prevalência do mais antigo no trecho sobreposto”).
6. Consultar histórico legal local: Em zonas rurais antigas, pode ter havido divisões amigáveis, usucapiões pretéritas ou ações de divisão judicial (como no caso exemplo, um processo de 1927). Veja nos livros do cartório se há referências cruzadas (às vezes matrícula cita “divisão amigável com vizinho em 1980” – pegue essa planta se existir). Isso às vezes resolve de vez a disputa – se já dividiram e esqueceram de averbar, por exemplo.
7. Elaboração da planta e memorial atualizados: O produto principal da perícia dominial (sobretudo retificação/demarcatória) é uma planta atualizada dos imóveis indicando os novos limites propostos. Desenhe com clareza: preferencialmente em coordenadas UTM; destaque os vértices com número e lista suas coordenadas; coloque o traçado antigo sobreposto em linha pontilhada para referência, se isso ajudar a visualizar a correção; marque as áreas sobrepostas se houver. Faça um memorial descritivo conforme levantado, para cada imóvel envolvido (no caso demarcatória, dois memoriais – um para cada propriedade, ajustando a divisa).
8. Responder quesitos focados e técnicos: Quesitos em dominial costumam perguntar: “Há sobreposição de registros? Em caso positivo, de quais áreas e extensão?” – responda quantificando, ex: “Sim, verifica-se sobreposição de aproximadamente 5,4 ha, na forma de um retângulo de 200m x 270m na divisa norte, conforme figura tal”. Podem perguntar “A cerca existente está na divisa correta segundo os títulos?” – aí você compara: “A cerca está deslocada ~50m ao sul do limite descrito nos títulos, invadindo a propriedade vizinha em cerca de 3ha”. Outro quesito comum: “Os marcos descritos no registro ainda existem? Estão nos locais mencionados?” – relate se achou algum marco antigo (ex: “Encontrou-se o marco de pedra citado na divisa leste, coincidindo com o vértice 7 da planta pericial”). Em retificações, perguntarão se a nova descrição coincide com todos os confrontantes sem lhes causar prejuízo – assegure de mencionar que respeitou-se as áreas vizinhas registradas, excluindo sobreposição com ela.
9. Conclusões e sugestões: Na conclusão do laudo dominial, indique claramente a solução técnica: “Conclui-se que a divisa correta entre o Imóvel X e Y deve ser fixada conforme linha AB destacada na planta anexa, passando pelos pontos 5-6-7 levantados, pois tal linha concilia os títulos e a posse exercida, eliminando a sobreposição de 4,8 ha hoje existente.” Ou, em retificação: “Conclui-se pela necessidade de retificação da descrição da matrícula 1234 do RI de …, adotando-se o memorial descritivo elaborado (Anexo), de modo a compatibilizar o registro com a situação real do imóvel, sem prejuízo aos confrontantes. A área passará de 47,0 ha para 47,8 ha (diferença de 1,7% dentro da margem de erro de medidas antigas).” Se for reivindicatória, a conclusão pode ser: “Ficou evidenciado que o réu ocupa uma faixa de 10 ha que está dentro do título do autor, não apresentando o réu qualquer título registrado desta porção – caracterizando invasão da propriedade do autor.” Nesse caso, o perito não decide (isso é do juiz), mas ele entrega a constatação técnica fundamental: qual parte está em qual terreno.
10. Check final: Revise se respondeu todos os quesitos, anexou todos os documentos que embasam suas conclusões (plantas, lista de coordenadas, tabelas comparativas de medidas, fotos de marcos). Verifique se no laudo incluiu as informações exigidas pela NBR 13752, como identificação completa, metodologias, etc., pois isso dá robustez.

Ao fazer uma perícia dominial, portanto, tenha em mente: precisão (medições corretas), imparcialidade (não favorecer nenhuma parte – apenas os fatos), clareza (mapas e textos didáticos) e respaldo normativo (seguir a NBR e citar artigos legais pertinentes, como art. 561 do CPC para reintegração, art. 238 da LRP para retificação, etc.). Dessa forma, seu laudo resolverá – ou ao menos esclarecerá totalmente – a contenda sobre “de quem é a terra” e “onde passa o limite”.

Checklists Práticos de Perícia Dominial e Possessória (Download Gratuito)

A seguir, disponibilizamos dois checklists completos para auxiliar peritos (e assistentes técnicos) na condução de perícias dominiais e possessórias. Estes checklists resumem todas as etapas e verificações importantes abordadas no artigo, servindo como um roteiro de campo e gabinete. Você pode baixar gratuitamente em formato Word (.docx) no link abaixo:

Conclusão

Perícias técnicas em ações possessórias e dominiais são trabalhos desafiadores que exigem do perito um amplo conjunto de habilidades: conhecimento jurídico (para entender usucapião, reintegração, registros públicos), expertise em engenharia/agrimensura (para levantar e mapear áreas), capacidade investigativa (para detectar fraudes e inconsistências) e comunicação clara (para traduzir tudo isso em um laudo compreensível). A ABNT NBR 13752:2024 veio justamente consolidar as melhores práticas, servindo de norte ao perito na elaboração de laudos estruturados e completos tanto em ações dominiais quanto possessórias.

Seja você um perito iniciante buscando um roteiro seguro, ou um perito experiente querendo revisar pontos-chave, esperamos que este guia sirva como referência útil. Lembre-se de sempre adaptar cada perícia às peculiaridades do caso – nenhum caso é exatamente igual a outro, e a sensibilidade do perito em perceber “o que está em jogo” faz toda diferença.

Como material de apoio, não deixe de baixar os checklists gratuitos de perícia dominial e possessória que disponibilizamos. Eles irão ajudá-lo a organizar suas atividades e garantir que nada essencial seja omitido no seu trabalho pericial. Clique nos links acima ou baixe diretamente os arquivos anexos.

Convite: Aprofunde seu conhecimento e melhore suas perícias! Utilize nossos checklists, aplique as dicas práticas discutidas e, ao final de sua próxima perícia, compare o resultado – certamente verá ganhos em eficiência e qualidade. Se este conteúdo foi útil, compartilhe com outros profissionais e deixe seus comentários. Boa perícia!

JOSÉ ANTONIO BALZER, engenheiro civil, especialista em perícia judicial cível.

Fontes Documentais e Normativas

1. ABNT NBR 13752:2024 – Perícias de Engenharia na Construção Civil
   Associação Brasileira de Normas Técnicas. 1ª edição, março de 2024.
2. Livro do IBAPE Nacional – Perícias de Engenharia – Avaliações e Perícias na Construção Civil
   Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE).
3. Laudo Pericial e Laudo Complementar – Estudos de Caso Reais
   Acervo do Autor.
4. Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002) – Artigos relacionados à posse, propriedade, usucapião (arts. 1.196 a 1.244).
5. Lei nº 6.015/1973 – Lei dos Registros Públicos – Dispositivos sobre matrícula de imóveis, averbações e retificações.
6. Lei nº 10.267/2001 – Georreferenciamento de Imóveis Rurais – Estabelece o Sistema Geodésico Brasileiro como referência e a obrigatoriedade do georreferenciamento para imóveis rurais.
7. Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015) – Artigos sobre a atuação do perito judicial e do assistente técnico (arts. 465 a 473).